Способы освоения и окультуривания территорий. Комплексное освоение территории - это что такое

Хозяйственное освоение территории изначально определяется естественными условиями жизни и хозяйственной деятельностью людей, т. е. экологическим и ресурсным потенциалом ландшафта.
Расселение людей и хозяйственное освоение территории - две стороны, или два аспекта, единого исторического процесса. Традиционное представление об освоенности территории имеет односторонний, утилитарно-экономический характер, ему недостаёт учёта функций ландшафта, роли его экологического и ресурсного потенциала как необходимой первичной предпосылки для всякого освоения.
Наиболее общепринятым можно считать понятие о типе (виде) освоения, которое соответствует направлению хозяйственной деятельности или ведущей отрасли хозяйства - от самых экстенсивных форм (собирательство, охотничий промысел, пастбищное животноводство) до интенсивного земледелия и перерабатывающей индустрии. Хозяйственное освоение территории, как правило, в наибольшей мере связано с её производственно-ресурсным потенциалом, который далеко не всегда соответствует потенциалу экологическому. Размещение основных типов освоенности территории подчинено географическим закономерностям.

С типами освоения сопряжены типы использования земель (или территории). В этом понятии отражается способ использования ресурсного потенциала ландшафта, находящий своё конкретное выражение в характере угодий (природные кормовые, охотничьи, пахотные и т. д.).

Оценка уровня освоенности территории - сложная и дискуссионная проблема, к решению которой можно подходить с принципиально различных позиций. Оценка освоенности территории должна опираться на широкий спектр показателей, отражающих степень соответствия между хозяйственным использованием ландшафта и его естественным потенциалом. Главным критерием уровня или интенсивности освоения территории следует считать эффективность воспроизводства естественных ресурсов, а наиболее освоенными территориями - обрабатываемые площади, с применением технологий, позволяющих достичь максимальной продуктивности при наименьших затратах и минимальном экологическом ущербе. Соответствие всем трём условиям пока лишь можно представить себе лишь в идеале. В качестве некоторого приближения к такому идеалу можно рассматривать отдельные примеры высокопродуктивных . При оценке освоенности территории в региональных масштабах важнейшим признаком служит доля обрабатываемых земель в общей площади региона.
Как правило, в пределах ландшафта, а тем более геосистем мезо- и макрорегионального уровня наблюдается сочетание различных типов хозяйственного освоения и соответствующих им типов использования земель.
Современная освоенность территории, а точнее ландшафтов, есть результат и одновременно этап длительного исторического процесса взаимодействия населения с природной средой. Поэтому, анализу существующего положения вещей должен предшествовать историко-географический анализ территории.

Наиболее высокий уровень освоенности присущ ландшафтам степного Предкавказья и восточноевропейской лесостепи, которые приурочены к зоне экологического оптимума. Здесь наблюдается наивысшая распаханность - 60–70 %, абсолютно преобладающий фоновый тип освоенности - интенсивный земледельческий. В структуре сельского хозяйства существенное значение имеет также животноводство, но оно основывается не на использовании природных кормовых угодий, доля которых в общей площади не превышает 5–10 %, а на полевом кормодобывании. Высокая сельскохозяйственная освоенность сочетается со значительной плотностью населения и урбанизованностью, наличием промышленных очагов.

Относительно высокая освоенность и заселённость степей, которые относятся преимущественно к категории прекомфортных с относительно высоким экологическим потенциалом, обусловлена их значительным агроресурсным потенциалом - плодородием почв и повышенной теплообеспеченностью. Что касается водного дефицита, то с ним легче бороться, чем с недостатком тепла, используя транзитный сток, подземные воды, искусственное орошение. По уровню сельскохозяйственной освоенности степные ландшафты почти не уступают ландшафтам Предкавказья и восточноевропейской лесостепи. Распаханность здесь достигает здесь 50–70%, но вместе с тем повышается до 10–12% доля природных кормовых угодий. Очаги промышленности и урбанизации в степных ландшафтах распространены повсеместно, но неравномерно; в отдельных случаях (российская часть Донбасса) индустриальный тип освоения приобретает характер, близкий к фоновому.

По типу и уровню освоенности восточноевропейская зона широколиственных лесов близка к лесостепи. Распаханность несколько снижается, но обрабатываемые земли ещё занимают не менее 40–50% всей площади и сохраняют значение фонового типа использования. Вместе с тем увеличивается урбанизованность, возрастает доля индустриальных форм освоения. Остатки лесов (более или менее сильно нарушенных) занимают не более 20–30% площади, а чаще всего лишь 5–10%.

По мере увеличения дефицита тепла происходит довольно резкое сокращение уровня земледельческой освоенности ландшафтов и фоновое значение начинают приобретать иные, все более экстенсивные формы освоения и использования земель. Уже в ландшафтах восточноевропейской подтайги, расположенных в полосе относительно высокого экологического потенциала и близких к оптимальным условиям обитания, распаханность сокращается до 40–25%, а в южной тайге она в среднем близка к 12%. Сплошное земледельческое освоение постепенно переходит в очаговое, а фоновое значение приобретают лесные угодья, преимущественно малопродуктивные. От 30 до 50–60% общей площади приходится на сильно нарушенные и производные леса - результат длительного и нерационального лесопользования и выборочного, с низкой эффективностью, сельскохозяйственного освоения (значительные площади производных лесов образовались на месте заброшенных пашен и лугов). В то же время нельзя не отметить высокую урбанизованность и «насыщенность» территории объектами индустриального освоения (в том числе такими специфическими, как водохранилища).

Земледелие восточноевропейских среднетаёжных и, отчасти, южнотаёжных ландшафтов Сибири со средним уровнем экологического потенциала и гипокомфортными условиями проживания имеет очаговый характер. Участие обрабатываемых угодий в земельном фонде измеряется десятыми долями процента и лишь на Русской равнине несколько выше 1%. Земледелие ориентировано, в основном, на обслуживание , поскольку при недостатке тепла наиболее эффективными культурами оказываются кормовые травы. Главный тип освоения определяется наличием . Здесь располагаются основные лесосырьевые базы страны. Однако лесопромышленное освоение нельзя считать фоновым, так как оно имеет выборочный характер, диктуемый возможностями доступа к лесным массивам и транспортировки заготавливаемой древесины. Типичной для этих ландшафтов экстенсивной формой освоения следует считать охотничье-промысловую. Дисперсные, преимущественно мелкие и средние, промышленные очаги связаны, главным образом, с добычей и переработкой минерального сырья.

Ландшафты северной тайги, а на востоке также средней тайги имеют низкий экологический потенциал с резким недостатком тепла и малоблагоприятными (дискомфортными) условиями обитания. Значительная часть территории (в том числе с огромными болотными системами) практически остаётся неосвоенной. Низкая продуктивность лесов и их труднодоступность из-за неразвитости транспортной сети ограничивают лесопромышленное использование территории. Земледелие в открытом грунте возможно в особо благоприятных локальных местоположениях. Столь же локальный характер имеет использование пойменных лугов. Освоенность территории характеризуется традиционными экстенсивными отраслями - охотой и рыболовством, а в некоторых районах с лесным пастбищным оленеводством. Отдельные очаги промышленного освоения приурочены к месторождениям минеральных ресурсов.

Для ландшафтов Субарктики с их крайне низким экологическим потенциалом и условиями обитания, близкими к экстремальным, характерен экстенсивный характер освоения. Специфика традиционной формы освоения территории определяется здесь наличием природных кормовых угодий для пастбищного кочевого оленеводства. Главный тип использования земель, занимающий большую часть площади тундры и лесотундры, - естественные оленьи пастбища, подчинённое значение имеют охотничий промысел и рыболовство. Оленьи пастбища занимают до 70–80% площади, однако вследствие крайне низкой продуктивности эффективность их использования невелика. За последние десятилетия в хозяйственном освоении Субарктики всё более усиливается промышленнное направление, связанное с освоением минеральных ресурсов - нефти, газа, угля, цветных металлов. Расширение площадей земель, нарушенных добычей , в том числе открытыми горными разработками, приобретает региональное значение в субарктических ландшафтах Западной Сибири, в Большеземельской тундре, Норильском районе, на и др.

С развитием индустрии и урбанизации связаны специфические типы освоения и использования земель. Территория занимается под объекты, не имеющие аналогов в природном ландшафте. Это - населённые пункты с промышленными предприятиями, жилыми кварталами и объектами коммунального хозяйства, автомобильные дороги, нефте- и газопроводы, другие инженерные сооружения. Распространение территорий этого типа имеет очаговый характер, и по занимаемой площади (0,8% от всей территории страны) они не идут ни в какое сравнение с фоновыми типами использования земель. Однако, по интенсивности воздействия на ландшафты и на экологическую обстановку этот тип освоения территории значительно превосходит доиндустриальные формы освоения территории и является качественно иным.

Наиболее концентрированным и «комплексным» освоением территории характеризуются крупные города, при этом существует тенденция к образованию обширных городских агломераций и мегаполисов.

Виды освоенности территории. Природные и антропогенные ландшафты являются основой жизнедеятельности человека. В процессе хозяйственной деятельности он использует природные ресурсы: земельные, водные, минерально-сырьевые, климатические, биологические и др. Природные условия могут способствовать жизни деятельности человека, а могут вызывать большие трудности при освоении территории. Так, большие пространства, занятые пустынями, горными территориями не способствуют их заселению и использованию в хозяйственных целях. И, наоборот, равнинный рельеф, мягкий климат, наличие рек и озер облегчают заселение территории, использование ее природных ресурсов.

На протяжении многих веков численность населения мира была небольшой, поэтому население размещалось главным образом в районах с наиболее благоприятными природными условиями. Рост численности жителей Земли привел к необходимости освоения новых земель. В процессе хозяйственной деятельности человека участки земель начали обрабатываться для выращивания сельскохозяйственных культур, вырубаться леса для строительства жилья и на топливо, возводиться населенные пункты, прокладываться дороги, из недр добываться полезные ископаемые, строиться искусственные водохранилища. Таким образом, освоение территории - это любое использование территории для разных видов хозяйственной деятельности, строительства дорог и населенных пунктов. Основной признак освоения территории - заселение ее людьми. Освоение территории приводит к хозяйственному использованию всех видов природных ресурсов. В результате освоения природные ландшафты превращаются в антропогенные.

Особенности природных условий и наличие тех или иных ресурсов обусловливают разную степень использования территории.

Так, наличие редких полезных ископаемых приводит к строительству карьеров, шахт, промышленных предприятий. Наличие плодородных почв обусловливает их использование под пашню, менее плодородных - для выпаса скота. Большие массивы лесов позволяют использовать их под лесоразработки, а живописные озера, реки - для организации отдыха. Увеличение числа населенных пунктов заставляет строить транспортные магистрали, судоходные каналы и т. д.

В соответствии с видами хозяйственной деятельности населения на территории Беларуси выделяются четыре основные вида освоения территории: сельскохозяйственное, промышленное, транспортное, рекреационное.

Сельскохозяйственное освоение. Природные условия Беларуси обусловили в первую очередь ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен на территории нашей страны люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому наиболее распространенным типом природно-антропогенных ландшафтов в Беларуси стали сельскохозяйственно-лесные. Сельскохозяйственные угодья в их пределах занимают 40-50 % территории республики, а лесные около 30-40 %. Сельскохозяйственно-лесные ландшафты занимают примерно 35 % территории Беларуси и наиболее широко представлены в центральной ее части. Освоение территории в ХХ в. привело к формированию сельскохозяйственных ландшафтов, в которых доля лесов не превышает 20 %, а сельскохозяйственные земли местами занимают 80 % территории. Сельскохозяйственные ландшафты распространены в местах с наиболее плодородными почвами и занимают более 30 % территории республики.

Промышленное, транспортное и рекреационное освоение.

Сельскохозяйственное освоение территории Беларуси сочетается с другими видами. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является промышленное. Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории республики. Но по степени воздействия на окружающую среду промышленное освоение является наиболее сильным. Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов, искусственных водохранилищ коренным образом изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе, где в результате добычи солей и накопления отходов из сельскохозяйственного оборота выведено около 5 тыс. га земель. Вообще в Беларуси нарушенные в результате горнодобывающей деятельности земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель.

Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений в свою очередь обусловило транспортное освоение территории. На протяжении XIX - ХХ вв. на территории республики сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет почти 30 км/1000 км 2 , а автомобильных дорог с твердым покрытием немного не достигает 300 км/1000 км 2 . По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

Начиная со второй половины ХХ в. началось активное рекреационное освоение территории Беларуси. Рекреационные ландшафты сейчас занимают около 6 % площади страны. В Беларуси создано около 20 курортно-рекреационных зон республиканского значения. Активно используются в рекреационных целях пригородные леса и водоемы. В курортном поселке Нарочь большая часть населения работает в туристской сфере.

Уровень освоенности. Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности той или иной территории. В эпоху научно-технической революции скорость изменения уровня освоенности увеличилась 80 много раз.

Какие же показатели сейчас определяют уровень освоенности территории? Одним из наиболее важных среди них является плотность населения. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй важный показатель - распаханность территории. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. Густота железных и автомобильных дорог характеризует уровень транспортного освоения территории, а количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских баз - рекреационного.

Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов - зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории: промышленным, сельскохозяйственным, рекреационным, транспортным. Характеризуется освоенность территории густотой основных производственных фондов, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км 2 .

Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается промышленной или сельскохозяйственной продукции, тем выше уровень освоенности территории.

Третий важный показатель уровня освоенности территории - удельный вес экономически активной территории в общей площади страны. К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Фактически ими являются антропогенные ландшафты - те земли, которые используются в хозяйственной деятельности. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. На сегодняшний день экономически активная территория составляет более 90 % от площади республики.

Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем более высокий уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в местностях с высоким уровнем освоенности возрастает антропогенная нагрузка на окружающую среду. Это часто приводит к возникновению геоэкологических проблем. Они обычно обостряются в наиболее освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас перед человечеством стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах. Чрезмерная нагрузка на природные комплексы недопустима. На современном этапе в Беларуси интенсивно используется природно-ресурсный потенциал - совокупность природных ресурсов той или иной территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов. Например, чрезмерная добыча полезных ископаемых может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод, ухудшению сейсмического состояния территории. Поэтому из экологических соображений не все полезные ископаемые сегодня могут иметь промышленное значение.

Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней. Оно приводит к сбалансированному развитию региональных природно-хозяйственных систем.

Важным показателем рационального природопользования является емкость территории - возможность вместить определенное количество природных и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций. Чрезмерная распашка или большое количество промышленных предприятий значительно ухудшают экологическую ситуацию. Поэтому через изучение емкости территории можно лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятий, дорог, искусственных водоемов, освоение месторождений полезных ископаемых, проведение осушительной мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные и разнообразные по внутреннему строению ландшафты. На территории Беларуси к ним относятся холмисто-моренно-эрозионные и камово-моренные ландшафты. Поэтому показатель емкости территории в них больше.

Cтраница 1

Освоение территории и, главным образом, строительство приводят к Существенному изменению инженерно-геологических условий осваиваемых земель. В первую очередь, изменяются инженерно-геологические свойства и состояние грунтов. Но этот факт до сих пор практически не учитывается проектировщиками в Западной Сибири из-за сложности прогноза будущих преобразований в грунтовой толще. Интенсив-шое воздействие на земную кору и природные условия приводит часто к нарушению равновесия между отдельными природными компонентами и к появлению разнообразных инженерно-геологических процессов и явлений. Однако далеко не все проектируемые мероприятия сопровождаются прогнозами возможных инженерно-геологических процессов и нежелательного изменения природных условий.  

Любое освоение территории приводит к изменениям ее первичных природных условий. Это происходит всегда, но зависит от характера осваиваемой местности и особенностей возводимых сооружений. В зоне распространения многолетнемерзлых пород даже не значительные нарушения природной обстановки вызывают коренные изменения условий теплообмена на поверхности и установление нового температурного режима горных пород, сопровождающегося процессами оттаивания - промерзания. Анализ температурного режима пород в связи с освоением Забайкалья позволил выявить зависимость характера изменения от вида строительства, что, в свою очередь, может служить объективным критерием для специальных прогнозных расчетов.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения проекта ее организации и застройки исполкомом р-ного, гор. Совета народных депутатов, на территории к-рого находится садоводческое товарищество.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения исполнительным комитетом районного, городского Совета народных депутатов, на территории которого находится садоводческое товарищество, проекта ее организации и застройки.  

Влияние освоения территории на радиационный баланс выражается в ослаблении интенсивности суммарной радиации, увеличении поглощения коротковолновой радиации п уменьшении эффективного излучения Земли. Причиной этого является индустриальное загрязнение атмосферы на территориях промышленных предприятий и городов, а также изменение в черте застройки свойств подстилающей поверхности. Наибольшие изменения составляющих радиационного баланса происходят при наличии на застроенной территории дымовых покрывал.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную ИЛИ прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную или прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории аредприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях строительством отдельных блоков. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприя тия подобным магистралями делится на квадратную или прямо угольную сетку укрупненных кварталбв с размещением в них тал деленных функциональных зон.  

При освоении территорий, расположенных на участках речных долин с близким залеганием уровня грунтовых вод, часто образуются наледи. Формированию их способствуют удаление растительности или мохово-торфяного слоя, приводящее к более глубокому зимнему промерзанию грунтов и образованию мерзлотного барьера, препятствующего свободному движению грунтовых вод аллювиальных отложений.  

При освоении территорий предприятий ПУ или ПК должна быть разработана система блоков в пределах 2 - 4 - х кварталов, объединяющих законченный, цикл производств определенной мощности.  

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

• развитие уже застроенных территорий;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

• застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
• право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
• чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
• сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов , генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко , желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова , сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан . – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина , представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского , заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь , сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский , председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан , вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер , генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.